こんなにかかる!?住宅購入の盲点『諸費用』って?

住宅購入費用

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(新築購入費用編)

「販売価格2800万円、頭金なし!」と見ると、ウチでもマンションが買えるんじゃないか?と思えるかもしれません。

夢のマイホームがすぐそこまで来てるような気持ちになるかもしれません。

とにかく2800万円を用意するか、ローンを組めばいけるのでは、と考えるかもしれませんが、住宅を購入する際には、住宅価格+「諸費用」を計算しないといけません。

なんだ、この「諸費用」ってのは。なんだか簡単に書かれているので、数十万円ぐらいを見とけばいいのかな、なんて考えていると後々大変です!

一般的に「諸費用」の予算額は、住宅価格の5~8%と言われているそうです。

例に出した2800万円のマンションであれば、140万円~224万円を2800万円とは別に、準備しておかなければならないということになります。

しかもこの「諸費用」、契約時に支払ったりと、買うぞ!と決めたら結構早めの段階で請求されてしまうものなので、入居まで時間があるし、それまでに貯めておいて・・・など考えていると痛い目にあってしまいます。

頭金はなくとも、諸費用分はまるまる準備をしてから、住宅購入を検討することをおすすめします。

では、得体の知れない「諸費用」に対して、わたしたちはお金を貯める以外に対策はないのでしょうか?

きっと、何か策はあるはず。

言われた通り素直に高いお金を払うなんてナンセンス!

削れるところは徹底的に削ったる!と・・・思いませんか?

対策を練るには、まず敵を知ること。

得体が知れないから恐怖を感じるのであって、中身を知ってしまえば、心の準備もできますし、そもそも「あ、やっぱり必要経費なんだわ」と納得できるかもしれません。

ナンセンス!も前言撤回されるかもしれません。

それでは、「諸費用」を丸裸にしてやりましょう!

【「諸費用」の内容を把握しよう!】

それでは、具体的に「諸費用」の中身を見ていきましょう。

諸費用は大きく4つの項目に分けることができます。

  1. 住宅ローン関係
  2. 登記関係
  3. 税金関係
  4. その他費用

これらの項目に分けて、更に細かく見ていきましょう。

「1.住宅ローン関係」

多くの場合で、月々の返済という形で住宅ローンを組むことになるでしょう。

この場合にかかってくる費用です。

1-1.ローン契約書に関する印紙税

ローン契約書に収入印紙を貼る形で、税金を納めることとなります。

契約書に書かれている金額によって印紙税の額が決まります。

1000万円超で5000万円以下の金額であれば、印紙税は2万円ですので、多くの場合はこの税額となるでしょう。

1-2.ローン事務手数料

銀行でローンを組むことになるので、その事務手続きをしてもらう手数料です。

都市銀行で32,400円、地方銀行では54,000円です。

どこの銀行でローンを組むのか(組めるのか)も大きなポイントですね。

1-3.ローン保証料

ここが結構な出費となるところです。

万が一、あなたが銀行へのローン返済をすることができなくなった場合には、保証会社が肩代わりしてくれます。

そのための保証料です。価格は一律ではなく、その住宅ローンの審査によって決定されます。

だいたい、借入額の約2%だと見ておくのがよさそうです。2800万円の借り入れの場合、約56万円・・・ぐらいの計算です。

銀行によりますが、住宅ローンを組む際には、保証会社と契約することが条件になっているケースが多いです。

ネットバンキングなど、店舗を持たない銀行では、保証料がいらないケースもあります。

ですので、どの住宅ローンを組むのが自分には最良なのかを調べることはとても重要だといえます。

1-4.団体信用生命保険料

ローンを支払っている人が、万が一死亡してしまったり、重大な障害を負ってしまったり、等でローンを返済できなくなったときのために入る生命保険です。

その万が一の場合に支払われる保険金の受取者は、金融機関になります。

この団体信用生命保険に加入することが、住宅ローンの契約条件に入っている場合がほとんどです。

多くの場合は、事前に保険料を支払うことはなく、住宅ローン額に保険料も組み込まれています。

事前に払うものではないので、0円としましょう(本当はちゃんと毎月支払うことになってますよ)。

1-5.火災保険料

火災の時に下りる保険です。

マンションは共用部分と専用部分に分かれていますが、専用部分に関して保険をかけます。

部分面積やマンションの造り(鉄筋とか)で保険料は決まりますが、年約1.5万円ぐらいが相場のようです。

契約年数が長ければ長いほど、保険料は安くなりますので、最長で35年契約を結ぶことができます。

1.5万円✕35年=52万5000円を一括で支払うのもアリですし、保険の見直しをするかもしれないことを考え、最初は10年分などでもアリでしょう。

10年間では15万円が必要ですね。 

また、この火災保険は住宅ローンを契約する時に併せて案内をされるので、案内された火災保険に加入することが条件のように思うかもしれませんが、それは誤解です。

火災保険は自由に選ぶことができます。

今の時代、たくさんの火災保険商品が販売されているので、めんどくさがらずに自分に合った保険を選ぶことが節約のポイントです。 

「2.登記関係」

購入した、土地・建物を登記する時に支払う国税を「登録免許税」といいます。

土地建物の登記は、必ず行うものであり、登録免許税額も明確に分けられています。

この部分を削ることは不可能だと考えましょう。

2-1.抵当権の登録免許税

住宅ローンを組む時には、購入するマンションに抵当権を付けます。

抵当権とは、物件に担保を付けることをいいます。

金融機関が万が一、ローンの回収ができなくなったときは、担保となっているマンションを差し押さえて、未回収分を補填します。

そういった抵当権を設定する際に必要な税金です。

不動産の価額✕0.4%で計算します。

ここでいう不動産の販売価額とは、マンションの価格ではありません。

固定資産税納税通知書に記載された「固定資産税評価額」というものがそれにあたりますが、この固定資産税評価額は売り主しか知りません。

仲介会社が入っている場合は、その会社に評価額を確認してもらいましょう。

2-2.土地・建物の登録免許税

土地・建物の登記をして、初めて「自分たちの」マンションと呼べるようになります。

その登記を行う際に必要な税金です。

中古マンションを購入する場合は、その土地と建物(専用部分)の所有権をそれぞれ、自分に移転登記する必要があります。

新築マンションを購入する場合は、土地は所有者からの所有権移転登記をし、建物(専用部分)は所有権の保存登記というものを行います。

土地の所有権移転登記は不動産の評価額✕1.5%(新築・中古共に)、中古建物の所有権移転登記は不動産の評価額✕0.3%、新築建物の所有権保存登記は不動産の評価額✕0.15%で計算します。

ただし、この税率は軽減措置が取られている現在のもので、2019年3月末までとされています。

その日以降、又はそれまでに政治経済情勢等で変更することがあります。購入を検討される際には、最新の情報を仕入れておくことが必要です。

「3.税金関係」

土地・建物を持つと、それに対する税金を市町村に支払わなくてはなりません。

支払の時期は大きく分けて2つあり、マンション購入の決済の時に支払うものと、入居後に支払うものがあります。

必ずかかってくるものなので、最初に心づもりをしておきましょう。

3-1.土地・建物の固定資産税

毎年1/1時点で保有している土地と建物について課せられる税金です。

固定資産税評価額✕1.4%で計算します。地域によっては1.4%以上の税率を定めているところもありますので、それぞれの市区町村での確認が必要です。

支払いのタイミングは、マンション購入の決済時で、1/1を迎えていない場合は日割り計算で算出されます。

3-2.土地・建物の都市計画税

一定の基準を超える人口があり、一定規模以上の区域は市街化区域内とされます。

市街化区域内は都市計画法に基いており、区域内にある土地・建物には都市計画税という税金が課されることになっています。

マンションや大規模な商業施設が建つような土地は、ほぼこの市街化区域内に該当するといっていいでしょう。市町村ごとに条例で標準税率は決定されますが、上限は0.3%です。

固定資産税評価額✕0.3%で計算するとよいでしょう。

こちらも1/1時点での区域内の土地・建物に課されますので、1年の途中での購入は、日割り計算されます。

支払いのタイミングはマンション購入決済時で、固定資産税の通知書に一緒に記載されているのが一般的です。

3-3.土地・建物の不動産取得税

土地や建物を購入した場合に一度だけ課されるのが、不動産取得税です。

登記の有無は関係ありません。

税率は原則4%ですが、決められた一定期間内だと3%などという減税期間が取られたりしています。固定資産税評価額✕4%で計算しているとよいでしょう。

また、その土地により減税措置や控除などがあります。

県市区町村に納めるものなので、支払い時期はその自治体によりますが、大体購入日から6ヶ月~1年以内に納付通知書が送られてくるようです。   

「4.その他」

1~3まで、細かく調べてきました。

結構な額が必要だということも分かってきました。

もういいだろ・・・と思うかもしれませんが、ここは手を抜かず、考えうる必要なお金について考えてみましょう!

4-1.仲介手数料

中古マンションを購入する際に、仲介会社に支払う手数料です。

物件を取り扱っておる形態によりますが、「仲介」とあれば手数料の発生は確実です。

この仲介手数料、明示されていないケースが多いので、検討を付けづらいかと思います。

でも、上限はちゃんと決まっているのです。マンション販売価格✕3%+6万円(税抜き)です。

これに消費税を加えると、100万円を超えることが多いでしょう。

そして恐ろしいことに、こちらが何も言わなければ、この上限いっぱいを仲介会社は要求してきます。

この価格に見合うサービスを提供してもらった、不満なく支払える・・・となる人はどれぐらいいるでしょうか。

あくまで上限が決まっているだけですので、交渉の余地は十分にあります。

支払いのタイミングは、多くが決済時のものですが、不動産会社によっては、契約時にまず半額を要求してくるものもありますので、物件を選ぶ際には、その物件を扱っている不動産業者についても確認しておきましょう。

4-2.登記手数料

ここまで見てくると「手数料」の不審さが目立ちますが、もう一息です。

今度は、2でお話した抵当権や所有権移転(保存)の登記に関する手数料です。

この手数料は、司法書士に支払うものです。

登記申請報酬等と呼ばれます。

住宅ローンを申し込む金融機関や、仲介会社が懇意にしている司法書士を有無を言わさず通されるケースがほとんどです。知り合いに司法書士がいる・・・等と言っても跳ね返されることが多いそうですが、一応費用は確認しておきましょう。

相場は5万円~15万円程度だといいますが、ピンキリでしょう。

あまりにも納得がいかない値段であれば、きちんと説明してもらいましょう(それぐらい求めたっていいはず)。

4-3.引越し料金

結構な金額になりがちなのに、忘れがち。

そんな引越し費用です。時期や時間にもよるところだというのもご存知かと思います。それでは平均金額を見てみましょう。繁忙期ではない、が前提です。

二人暮らしで、同じ市区町村内での移動だと9万円程度。

4人家族となると11万円程度だとか。繁忙期になったり、移動距離が大きいなどとなれば、費用はかかりますし、逆に交渉次第では平均より値下げできることもあります。

予算は大体これぐらいだと、事前に考えておけば楽かもしれませんね。

4-4.家具・家電代

マンション購入といえば、とてつもなく大きな買い物。

そこにかかる諸費用も結構な額。こうなると、金銭感覚がマヒを起こします。「これを機に、家具家電も一新したい!」などと思ってしまうのです。

一新までいかなくとも、今までより部屋数が増えたり、広くなったりすれば、照明やエアコンを買い替えたり、カーテンを新調したり・・・物件購入にあたり、全く家具家電を買わない、なんてことはありえないのです。

ある調べでは、カーテン・エアコン・照明器具・テレビの4項目については、住宅購入をした世帯の50%以上が新規購入をしているとの結果が出ています。

新築マンション購入世帯の家具・家電等代金(耐久消費財といいます)は、85.9万円、中古マンション購入世帯では、71.1万円という平均金額が出されています。

盲点のわりに、高額ですね!

でも、せっかくの新居での生活ですので、できれば理想の物を揃えたいですよね。

後悔しないためにも、事前に予算に組み込んでおきましょう。

まとめ

以上が「諸費用」の内訳です。

マンション購入を検討されている方の中には、こんなに必要なの!?と、びっくりした人もいるかもしれませんね。

目安は、マンション販売価格の10%だと言われています。

安心な住宅購入計画を立てるのであれば、頭金はいらなくとも、この諸費用分ぐらいは準備をしておきたいものですね。

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