シュミレーションをしてみましょう。
土地建物3,500万円を35年返済で金利1%で住宅ローンを組んだ場合、以下の通りになります。
- 元金35,000,000円
- 利息6,139,583円
- 合計41,139,583
月々112,500円からスタートして徐々に元金が減ることにより利息も減り、月負担額は減少していきます。
仮に、500万円の頭金を入れた場合はどうなるでしょうか？
- 元金30,000,000円
- 利息5,262,500円
- 合計35,262,500円
利息が90万円くらい安くなりました。
この程度の金額差であるならば、そもそも住宅ローン減税を考えると、頭金として多額のお金を突っ込む合理性はそこまで高くないように思います（借入額が多い方が減税額が多くはなりますが、所得や家族構成（扶養人数）によって変わります）。
とは言え、頭金を入れた方が利息負担は軽くなります。住宅ローン減税を計算に入れてもトータル負担は軽くはなるでしょう。
なんだ、やっぱり頭金として500万円を入れた方が安くなるんじゃないか・・・・
そう思っても無理はありません。しかし一旦ここでまた別の発想をしてみてはいかがでしょうか？
その500万円をトルコリラで運用してみては？
突飛な考えですが、頭金に当てるつもりだった500万円をFX投資してみてはどうでしょう？
具体的にはトルコリラでスワップ運用してみるとどうなるでしょう？
スワップ運用というのは日々トレードをするのではなく、ポジションを持っておくだけで入ってくるスワップポイント（金利）を受け取る運用方法です。
この記事を書いている2018年2月20日現在のレートが1トルコリラ28.35円です。ちなみに、史上最安値が27.98円です。
最高値は99.67円です。この10年ずーっと落ち続けています。既に1/3以下。ひどい惨状です。
テロや戦争、アメリカとの関係悪化でレートがどんどん円高トルコリラ安に振れる一方で経済は好調で高いイングレの為、政策金利は8%の高水準。
デフレでマイナス金利の日本とは天と地の差です。まさにその天と地の金利差があるが故に、円を売ってトルコリラを買うと毎日金利がもらえるという話です。
1トルコリラ29円として、頭金500万円なら27万トルコリラが購入できます。
この時1日に受け取れるスワップ金利は、2018年2月20日現在で1日あたり1,020円、1ヶ月30,600円です。
FX=ギャンブルという認識が強い方もいますが、レバレッジ1倍ならば通常の外貨預金と変わりません。それでいてFXならば外貨預金のような面倒な手続きも高い手数料もかかりません（最初の口座開設だけ手続きが面倒くさいです）。
現在のレートが歴史的最安値レベルであることを考えれば、安全圏の3倍くらいのレバレッジをかけても強制決済される可能性は低いでしょう。
レバレッジを3倍かけて、51万トルコリラを今購入したとしたら、1日あたり3,060円、１ヶ月91,800円の金利収入となります。
FXは約20%が税金で引かれますので、年間実質受取は110万円-22万円=88万円くらいでしょう。
住宅ローン支払いが月々112,500円で年間約133万円で住宅ローン減税が30万円あるとしたら103万円。
103万円-88万円=15万円
実質の年間支払い額15万円（月額12,500円）くらいで夢のマイホームが持てることになるわけですね。
ちなみに、上記レバレッジ3倍シュミレーションでいくと、トルコリラが20.41円まで落ちた時に、頭金として用意した500万円の内の9割を強制的に失うことになります。
怖いですね。到底他人に勧められたもんじゃありませんので、私自身で実践してみたいと思います。
結果的にどちらが正解だったのかは10年後くらいにわかると思います。
金利を払うのもバカバカしいですが、頭金突っ込むのもバカバカしいです。
個人的な意見でしかありませんが、どうせ払うなら住宅ローン減税のメリットがなくなる11年目にドカッと繰上げ返済すれば良いじゃん？って思うわけです。
先述の通り、トルコリラが8円下がったら強制決済で450万円失うわけですが、逆に8円上がったら450万円プラスになります。
最初の10年は住宅ローン減税メリットを享受しつつ、トルコリラにローンを払わせ、11年目にそれこそ数百万円の利益が出たならその時一気に繰上げ返済に当てても良いでしょう（納税分を忘れずに）。
仮にトルコリラに投資するとしてリスクは？
相場が予想以上に下振れした場合には資金のほとんどを失うことになります。そのリスクは常にあります。
今が歴史的最安値レベルのレートだからといって、これ以上もう下がらない保証はどこにもありません。
その上で、あくまでも毎月の金利収入は「現在の条件下」のものに過ぎません。
つまり、トルコが政策金利を引き下げればスワップ金利は下がります。また、トルコが金利を下げないとしても日本が金利を上げればこれまた金利差は縮小しますから、もらえるスワップ金利は減ります。
今の所、どちらも（トルコが金利を引き下げるのも、日本が金利を引き上げるのも）可能性は低いですが、風向きはいつどう変わるかわかりません。
また、レートが下がれば、受け取れるスワップ金利も減ります。1トルコリラ30円に対しての8%と、1トルコリラ25円に対しての8%では違いますよね？
逆に言えば、レートが上がればポジションを増やさなくても受け取れるスワップ金利は増えることになります。35円とかになったらそれこそ毎月の金利でも含み益でもウハウハなはずです。
上がるか下がるか半丁博打もいいところですね。
どう考えても、大切に貯めた頭金をそんなものに当てて良いはずがありません（笑）。
だから皆さんにはそっと私の活動を見守って頂ければと思います。
